Grundsteuerbescheid prüfen: welche Fehler du noch korrigieren kannst

Ob deine Grundsteuer stimmt, entscheidet sich nicht im Bescheid deiner Gemeinde, sondern in einem Schreiben des Finanzamts, das du womöglich schon vor einiger Zeit bekommen hast.

Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen, und Fehler lassen sich nur in der Stufe korrigieren, in der sie passiert sind.

Deshalb ist die erste Frage beim Prüfen immer: Welcher Bescheid liegt gerade vor dir?

Hier erfährst du, worauf du in jedem achten solltest, an wen du dich wendest und was noch möglich ist, wenn die Einspruchsfrist schon abgelaufen ist.

Drei Bescheide, drei Stufen

Bescheid	Von wem	Was er festlegt	Rechtsbehelf
Grundsteuerwertbescheid	Finanzamt	Den Wert deines Grundstücks	Einspruch beim Finanzamt
Grundsteuermessbescheid	Finanzamt	Wert × Steuermesszahl = Messbetrag	Einspruch beim Finanzamt
Grundsteuerbescheid	Gemeinde	Messbetrag × Hebesatz = jährliche Steuer	Widerspruch bei der Gemeinde

Die Bescheide bauen aufeinander auf. Ein Fehler im Grundstückswert wandert automatisch in den Messbetrag und von dort in die Steuer, die deine Gemeinde verlangt.

Korrigieren lässt er sich aber nur über den ersten Bescheid.

Nicht in allen Bundesländern heißen die Bescheide gleich.

Bayern, Hamburg und Niedersachsen arbeiten mit Flächenmodellen und verschicken statt eines Grundsteuerwertbescheids einen Bescheid über den Äquivalenzbetrag.

In Hessen gibt es keinen gesonderten Wertbescheid, sondern direkt den Messbescheid.

In Berlin, Bremen und Hamburg kommt auch der letzte Bescheid vom Finanzamt statt von der Gemeinde.

Stufe 1: der Grundsteuerwertbescheid

Das ist der wichtigste Bescheid. Vergleiche ihn mit deiner eigenen Erklärung und mit Unterlagen wie Grundbuchauszug, Kaufvertrag oder Bauplänen.

Prüfe vor allem:

• Gemarkung und Flurstücksnummer: Stimmt das Grundstück?
• Grundstücksfläche: Bei geteilten Grundstücken oder Miteigentum wird hier oft falsch gerechnet.
• Gebäudeart: Ein Einfamilienhaus, das als Zweifamilienhaus eingestuft wurde, kann zu einem anderen Wert führen.
• Wohn- und Nutzfläche: Ein Dachboden oder Keller, der fälschlich als Wohnfläche gezählt wurde, erhöht den Wert.
• Baujahr: Es bestimmt, wie lange das Gebäude steuerlich noch als nutzbar gilt, und damit seinen Wert.
• Anzahl der Garagen und Stellplätze.
• Bodenrichtwert: Er wird von Gutachterausschüssen festgelegt. Prüfe, ob der Wert zur richtigen Zone deines Grundstücks gehört.

Fehler in diesem Bescheid greifst du mit einem Einspruch beim Finanzamt an, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe.

Was in den Einspruch gehört

Ein Einspruch muss nicht kompliziert sein. Er gelingt am ehesten, wenn er drei Dinge enthält: das Aktenzeichen und das Datum des Bescheids, die konkrete Angabe, die falsch ist, und den richtigen Wert mit einem Beleg.

Beispiel: „Im Bescheid ist eine Wohnfläche von 142 Quadratmetern angesetzt. Laut beiliegender Wohnflächenberechnung beträgt sie 118 Quadratmeter.“ Du kannst ihn schriftlich oder über ELSTER einreichen.

Stufe 2: der Grundsteuermessbescheid

Hier rechnet das Finanzamt den Wert mit einer gesetzlichen Messzahl um.

Ein Einspruch gegen diesen Bescheid lohnt sich nur, wenn hier ein neuer Fehler passiert ist, etwa wenn eine Ermäßigung nicht berücksichtigt wurde.

Solche Ermäßigungen gibt es zum Beispiel für denkmalgeschützte Gebäude oder bestimmte geförderte Wohnungen.

Ein falscher Grundstückswert lässt sich hier nicht mehr korrigieren.

Wer nur gegen den Messbescheid Einspruch einlegt, weil die Fläche im Wertbescheid falsch war, hat keinen Erfolg.

Stufe 3: der Grundsteuerbescheid der Gemeinde

Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz.

Beispiel: Bei einem Messbetrag von 100 Euro und einem Hebesatz von 500 Prozent beträgt die Grundsteuer 500 Euro im Jahr, also 125 Euro pro Quartal.

Prüfe hier nur zwei Dinge: ob der Messbetrag mit dem Bescheid des Finanzamts übereinstimmt und ob der Hebesatz dem entspricht, den deine Gemeinde beschlossen hat.

Den Hebesatz findest du meist auf der Website der Gemeinde. Manche Gemeinden haben unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke.

Gegen diesen Bescheid legst du Widerspruch bei der Gemeinde ein, ebenfalls innerhalb eines Monats. Bleibt er erfolglos, kann eine Gebühr anfallen.

Wenn du nur mit der Höhe des Grundstückswerts nicht einverstanden bist, hilft ein Widerspruch hier nicht: Die Gemeinde ist an die Werte des Finanzamts gebunden.

Wann du zahlen musst

Die Grundsteuer wird in der Regel in vier Raten fällig, jeweils zur Mitte der Monate Februar, Mai, August und November.

Bei kleinen Beträgen kann die Gemeinde andere Termine festlegen, und auf Antrag ist oft auch eine jährliche Zahlung möglich.

Viele Grundsteuerbescheide gelten über mehrere Jahre, bis sich etwas ändert, etwa der Hebesatz.

Die Einspruchsfrist ist abgelaufen: was jetzt noch geht

Die meisten Grundsteuerwertbescheide wurden bereits verschickt, und für viele Eigentümer ist die Monatsfrist längst vorbei.

Ganz ausgeschlossen ist eine Korrektur trotzdem nicht.

• Fehler in den Daten: Bei offensichtlichen Fehlern, etwa einer falschen Wohnfläche, kannst du beim Finanzamt eine Korrektur für die Zukunft anregen. Das Bewertungsrecht sieht vor, dass Fehler über eine Fortschreibung des Werts beseitigt werden können. Ob und ab wann das in deinem Fall greift, prüft das Finanzamt.
• Deutlich zu hoher Wert: Im Bundesmodell kannst du nachweisen, dass der tatsächliche Wert deines Grundstücks erheblich niedriger ist als der festgestellte, etwa durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis. Die Schwelle ist hoch, und ein Gutachten kostet Geld; das lohnt sich nur, wenn die Abweichung sehr deutlich ist.
• Änderungen am Grundstück: Hast du angebaut, abgerissen oder geteilt, musst du das ohnehin melden. Die neue Feststellung ist dann wieder anfechtbar.

Einspruch wegen Verfassungsmäßigkeit

Viele Eigentümer haben Einspruch eingelegt, weil sie die Grundsteuerreform für verfassungswidrig halten.

Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell inzwischen als verfassungsgemäß bestätigt.

Verbände von Steuerzahlern und Eigentümern haben angekündigt, die Frage vor das Bundesverfassungsgericht zu bringen.

Wenn du einen solchen Einspruch eingelegt hast, ruht er in vielen Bundesländern, bis die Gerichte abschließend entschieden haben.

Zahlen musst du die Grundsteuer währenddessen trotzdem. Einen neuen Widerspruch gegen den Bescheid der Gemeinde brauchst du aus diesem Grund in der Regel nicht, weil die Gemeinde ihren Bescheid anpasst, wenn sich die Grundlagen ändern.

Wenn du zur Miete wohnst

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen dürfen, wenn der Mietvertrag das vorsieht.

Steigt die Grundsteuer, kann sich das in deiner nächsten Abrechnung zeigen. Einspruch gegen den Bescheid kann aber nur der Eigentümer einlegen.

Als Mieter kannst du in der Nebenkostenabrechnung prüfen, ob die Grundsteuer korrekt auf die Wohnungen verteilt wurde.

Deine Prüfreihenfolge

1. Finde heraus, welcher Bescheid vor dir liegt und von wem er kommt.
2. Prüfe beim Wertbescheid die Grunddaten gegen deine Unterlagen.
3. Vergleiche beim Bescheid der Gemeinde Messbetrag und Hebesatz.
4. Notiere das Datum der Bekanntgabe und rechne die Monatsfrist aus.
5. Ist die Frist vorbei, sammle Belege für Datenfehler und wende dich mit ihnen ans Finanzamt.