Mietkaution zurückfordern: wie lange der Vermieter Zeit hat und was er einbehalten darf

Die Wohnung ist übergeben, die Schlüssel sind abgegeben, und von der Kaution kommt nichts.

Viele Mieterinnen und Mieter hören dann, der Vermieter habe „sechs Monate Zeit“.

Das stimmt so nicht. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht, sondern eine angemessene Prüffrist, und die kann auch deutlich kürzer sein.

Wer seine Mietkaution zurückfordern will, sollte die Regeln kennen und den Ablauf dokumentieren.

Was der Vermieter überhaupt verlangen durfte

Bevor es um die Rückzahlung geht, lohnt ein Blick auf den Anfang.

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen, berechnet ohne Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind.

Bei einer Nettokaltmiete von 800 Euro sind das maximal 2.400 Euro.

Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, grundsätzlich zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

Die Zinsen gehören dir und erhöhen die Kaution. Bei der Rückzahlung stehen sie dir zusammen mit dem eingezahlten Betrag zu.

Mietkaution zurückfordern: die Prüffrist

Nach dem Auszug darf der Vermieter prüfen, ob er noch Forderungen gegen dich hat, etwa wegen Schäden an der Wohnung oder offener Miete.

Die Frist dafür beginnt mit der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung und der Schlüssel.

Wie lang sie ist, hängt vom Einzelfall ab. In einfachen Fällen gelten etwa drei bis sechs Monate als angemessen.

Hat der Vermieter die Wohnung bei der Übergabe ohne Beanstandung abgenommen und gibt es keine offenen Posten, kann er dich nicht pauschal ein halbes Jahr warten lassen.

Teile der Kaution, über die kein Streit besteht, muss er früher auszahlen.

Einbehalt für die Nebenkostenabrechnung

Steht die Betriebskostenabrechnung für dein letztes Mietjahr noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten.

Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt. Angemessen heißt: ein Betrag, der sich aus den bisherigen Abrechnungen und der Kostenentwicklung plausibel ableiten lässt, nicht die ganze Kaution.

Beispiel zur Veranschaulichung: In den letzten Jahren musstest du jeweils rund 150 Euro nachzahlen. Dann ist ein Einbehalt in dieser Größenordnung nachvollziehbar, nicht aber das Zurückhalten von 2.400 Euro bis zur Abrechnung.

Die Abrechnung muss dir grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.

Kommt sie später, kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen, und der Einbehalt verliert seine Grundlage.

Schäden und die Sechs-Monats-Frist

Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe.

Daher kommt die verbreitete Vorstellung, er habe sechs Monate Zeit.

Aber Vorsicht: Mit einem verjährten Anspruch kann der Vermieter unter Umständen trotzdem noch gegen deine Kaution aufrechnen.

Die Verjährung schützt dich also nicht automatisch vor jedem Abzug. Umso wichtiger ist, dass du den Zustand der Wohnung bei der Übergabe festhältst.

Ein häufiger Streitpunkt ist der Zustand beim Einzug. Hast du damals ein Übergabeprotokoll mit vorhandenen Schäden erstellt, kannst du nachweisen, dass Kratzer im Parkett oder Flecken an der Wand schon da waren.

Fehlt es, wird es schwieriger. Deshalb lohnt es sich, beim Einzug in die nächste Wohnung gleich ein ausführliches Protokoll mit Fotos anzulegen, damit du später deine Mietkaution zurückfordern kannst, ohne über alte Schäden diskutieren zu müssen.

Was der Vermieter nicht abziehen darf

• Normale Abnutzung. Leichte Gebrauchsspuren am Boden, verblasste Wände oder kleine Dübellöcher in üblichem Umfang gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch.
• Schönheitsreparaturen ohne wirksame Klausel. Viele Renovierungsklauseln in älteren Mietverträgen sind unwirksam, etwa starre Fristenpläne. Dann musst du nicht renovieren, und der Vermieter darf dafür nichts einbehalten.
• Pauschale Kosten ohne Nachweis. Eine „Reinigungspauschale“ oder „Renovierungspauschale“ ohne konkrete Schäden und Belege ist kein zulässiger Abzug.

Ist ein Abzug strittig, verlange die Auszahlung des Rests und kläre den streitigen Betrag gesondert.

Wer seine Mietkaution zurückfordern will, muss nicht wegen eines kleinen Postens auf den ganzen Betrag warten.

Wenn die Kaution kein Bargeld war

Hast du die Kaution als verpfändetes Sparbuch oder als Mietkautionsbürgschaft geleistet, läuft die Rückgabe etwas anders.

Beim Sparbuch muss der Vermieter die Verpfändung freigeben, damit du wieder über das Guthaben verfügen kannst.

Bei einer Bürgschaft muss er die Bürgschaftsurkunde zurückgeben, damit der Bürge aus der Haftung entlassen wird und du keine Gebühren mehr zahlst.

Fordere das genauso schriftlich ein wie eine Barkaution.

Schritt für Schritt zur Rückzahlung

1. Übergabe dokumentieren. Ein gemeinsam unterschriebenes Übergabeprotokoll mit Datum, Zählerständen und dem Zustand jedes Raums ist das stärkste Beweismittel. Fotos mit Datum ergänzen es.
2. Unterlagen sammeln. Mietvertrag, Kautionsvereinbarung und den Nachweis der Einzahlung.
3. Abrechnung verlangen. Nach einer angemessenen Zeit forderst du schriftlich eine Abrechnung über die Kaution und die Auszahlung des unstreitigen Betrags. Gib deine Bankverbindung an.
4. Belege anfordern. Behauptet der Vermieter Schäden, verlange eine Aufstellung und Nachweise, etwa Rechnungen oder Kostenvoranschläge.
5. Frist setzen. Reagiert er nicht, setze eine Frist von etwa 14 Tagen. Danach gerät er in Verzug, und du kannst Verzugszinsen verlangen.

Sehr geehrte/r [Name], ich bin am [Datum] aus der Wohnung [Adresse] ausgezogen und habe die Schlüssel übergeben. Ich bitte Sie, über die Mietkaution einschließlich Zinsen abzurechnen und den Betrag bis zum [Datum] auf folgendes Konto zu überweisen: [IBAN]. Mit freundlichen Grüßen, [Name]

Wer die Mietkaution zurückfordern will, sollte das Schreiben so verschicken, dass der Zugang nachweisbar ist, zum Beispiel per Einwurfeinschreiben.

Wenn die Wohnung verkauft wurde

Wurde die Wohnung während deiner Mietzeit verkauft, tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein und ist auch für die Rückzahlung der Kaution zuständig, selbst wenn der Voreigentümer sie ihm nicht übergeben hat.

Kann der neue Eigentümer nicht zahlen, haftet unter Umständen weiterhin der frühere Vermieter.

Wende dich in diesem Fall zuerst an den neuen Eigentümer, um die Mietkaution zurückzufordern, und bewahre den Einzahlungsnachweis besonders gut auf.

Wie lange du Zeit hast

Dein Anspruch, die Mietkaution zurückzufordern, verjährt regelmäßig nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist.

Eine bloße Erinnerung stoppt die Verjährung nicht. Verhandlungen, ein Mahnbescheid oder eine Klage dagegen schon.

Wenn nichts passiert

Bleibt der Vermieter untätig, kannst du einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen oder klagen.

Bei höheren Beträgen oder streitigen Schäden ist rechtlicher Rat sinnvoll.

Mitglieder eines Mietervereins bekommen dort Beratung, ansonsten helfen die Verbraucherzentralen.

Den Gesetzestext zur Mietsicherheit findest du in § 551 BGB auf Gesetze im Internet.

Und für die nächste Wohnung: Plane von Anfang an ein, dass die Kaution einige Monate gebunden sein kann. Wer die neue Kaution aus der alten bezahlen will, gerät sonst leicht unter Druck.